EP.59｜借錢，也是一種需要練習的能力｜退休後，把房子變成現金流

重點摘要

• 主持人大仁引用論文指出，大學生與高中生在複利題目的答對率只差一點（35.9% 對 32.7%），代表學歷高不等於懂投資，真正的差別在於是否懂複利與通膨的運算。
• 通膨是「負向的複利」，人容易用線性思維低估它。以最低薪資每年成長 4% 計算，20 年後月薪會從約 3 萬 900 元漲到 6 萬元以上，代表現在覺得夠用的退休金，未來購買力會被吃掉；七二法則（72 除以年增率）可快速估算翻倍年數。
• 研究發現，有借貸經驗的人財務認知較高，90% 以上的人不知道貸款還一半時間、本金其實還剩超過一半（因為前期繳的多是利息）。大仁據此主張，要從小額開始借錢累積「槓桿肌肉」，否則退休時第一次借大錢會不知所措。
• 研究以 30 年退休期、1000 次隨機模擬比較三種策略。初始提領率 6.5% 時，先用房屋額度或輪流使用的成功率都高於 70%，先用投資組合再動房貸的成功率只剩 40%，因為股市下跌時賣股會放大報酬順序風險。
• 美國的反向房貸可彈性領取，但知道的人只有約 19%、實際使用者僅 4.5%。台灣的「以房養老」則是把房子年金化、每月固定給付，例如每月領 2 萬元，可把提領率從 5% 降到 3%。

詳細內容

開場：唱歌與節目定位

大仁在節目開頭唱了一首歌，因為上一集沒唱歌卻沒有聽眾問起。他說錄 Podcast 主要是為了自己開心，其次是留給小孩和太太，所以政治話題在今年（2026 年）11 月 28 日之後就不太會講。他強調自己只是分享對政治人物言行的個人觀察，不是要聽眾支持哪個政黨；頻率不合的聽眾，就是陪走一段路而已。

嘗試與舒適圈：用吃店家比喻投資

大仁用吃飯比喻：久居一地就該多嘗試不同店家，試錯成本只有一次，卻可能找到更好吃的；短期出遊則適合選連鎖店避免踩雷。他把這套邏輯套到投資，認為投資期間長時，應走出舒適圈嘗試其他投資方式，例如從 0056（元大高股息）轉到 0050（元大台灣50）。

流感疫苗與醫療漫畫的比喻

大仁推薦鼻噴式流感疫苗（約 1,600 元），理由是不用打針、防護力較久，他自己和太太都用這種。他認為股市每天的漲跌都超過這筆錢，不必省。接著他以一部醫療漫畫中外科醫師訓練新手醫生的劇情說明，槓桿投資者經歷多次大跌，就像外科醫師累積手術經驗，心態與技術都會更強。

複利、通膨與七二法則

大仁介紹一篇論文，測試受試者對複利與通膨的理解。人在計算正向成長與通膨造成的物價上漲時，處理方式不同，容易用線性思維低估。受試者經過 5 到 10 分鐘教學後答錯率大降，有計算機輔助時正確率提高到 64% 以上。他舉例，持有 1,000 萬元股票、配息 6% 即每年 60 萬元，現在覺得每月 5 萬元夠用，但 10、20 年後物價上漲，購買力會不足，所以股息要能成長才行。七二法則舉例：6% 約 12 年翻倍，10% 約 7 年，通膨 2% 要 36 年，若實際是 5% 則約 14 年，現在 100 元的東西 14 年後要 200 元。

借貸經驗與財務認知

論文指出有借貸經驗的人財務認知較高。大仁以健身比喻，借貸經驗就像槓桿肌肉，要從幾萬、幾十萬元逐步練到幾百萬元，否則第一次借就是房貸，風險很大。他又舉「30 年房貸還了 15 年，本金還剩多少」的題目，超過 90% 的人誤以為本金剩一半，其實前期利息占比高，本金剩更多。他也認為，公司老闆整天思考現金流，認知自然高於一般員工。

把房地產納入淨資產：反向房貸策略

大仁認為淨資產應把房子算進去，只看股票會導致過度保守。他舉例：70 歲退休、房子市值 3,000 萬元、沒有房貸，銀行可核給約 1,500 萬元額度；若去世時房子剩 2,000 萬元、欠銀行 900 萬元，繼承人賣房還款後可留下 1,100 萬元。論文稱這種現象為「富有的月光族」，即資產很多卻因現金流不足而在股市下跌時賣股。研究的三種策略：先用房貸額度、依前一年漲跌輪流使用房貸額度與投資組合、先用投資組合。初始提領率 5% 時前兩者成功率明顯較高；調到 6.5% 後，最後才用房貸額度的成功率只剩 40%，前兩者仍高於 70%。反向房貸另有兩個效果：房價平均成長 0.2%，但房價波動下降 2.46%；60 到 64 歲的一般房貸借款機率從 10% 降到 9.13%。

台灣的以房養老與借貸觀念

美國的反向房貸有信用額度可彈性領用，台灣的以房養老則是把房子換算成固定金額，分數十年按月給付，相當於房地產年金化。大仁舉例，每月需要 5 萬元，以房養老給 2 萬元，則投資組合只需提領 3 萬元，提領率可從 5% 降到 3%。他呼籲把房子視為資產配置的一部分、現金水庫與養老金，也提到金管會正在查詢世代同堂貸款，未來是否還能這樣運用並不確定。

聽眾留言與其他話題

• 大仁表示不認同星座，但認為不該到別人的場子去砸場，他自己反對高股息也不會去高股息社團嗆聲。
• 對喪葬法事，他認為死後的儀式只是活人的想像與安慰，不如在生前多陪伴、多請吃飯、多帶出去玩。
• 他開玩笑說元大（發行槓桿型 ETF 正二的投信公司）該頒榮譽獎給他，因他推廣正二；並提到若管理規模千億元、1% 管理費約 20 億元。
• 有聽眾的母親近 70 歲、曾被投資群組詐騙卻又想加入新群組，大仁建議不要讓長輩手上有現金，若願意，可由子女承擔房貸、拿房子貸款後，轉做正常管道的投資。
• 另一位聽眾問多點一份肉是否會胖，大仁說只要不太油炸，主要是蛋白質。最後他預告之後會講期貨，幫助改善投資組合。

精選語錄

「你不借錢，確實認知比較低，這是研究講的。」

「我叫你借錢，不是要你賺更多錢，而是要讓你的槓桿思維增加，讓你的借貸認知增加。」

「你把房地產視為你的資產配置的一部分，它是你的現金水庫，它是一個保險庫。」

時間軸

逐字稿沒有提供時間資訊，以下為內容順序：

• 開場唱歌、說明節目定位與政治話題
• 用吃店家比喻投資、鼻噴式流感疫苗
• 複利、通膨與七二法則論文
• 借貸經驗與房貸本金題
• 反向房貸與三種提領策略的研究
• 台灣以房養老
• 聽眾留言：星座、法事、防詐騙、飲食