【房市ok嗎？】別只會看權狀！想開店？沒看「這張圖」絕對會出事！│徐佳馨 ft. 張義權 不動產估價師

重點摘要

• 不動產查核有四個層次：權狀（小學）→ 謄本（國中）→ 使用執照（高中）→ 竣工圖（大學），一般買方與房仲多停留在謄本層次，風險極高
• 使用執照可向縣市政府建管單位申請，只要知道建號與使照號碼即可；竣工圖則標示每個房間的法定用途與尺寸，是判斷能否開店的關鍵
• 謄本登記「店鋪兼停車位」不等於可全面作為商業使用，竣工圖可能顯示大部分面積被劃為停車位，實際可營業面積極小
• 買方自保最有效的方法是在買賣契約「其他約定事項」中明確載明購買目的（如：開診所、開餐酒館），若該物件無法按約定用途使用，則可解約退款甚至求償
• 不動產知識橫跨法學院（地政）與工學院（建築），導致房仲、代書、估價師各有盲點，消費者不能完全依賴任何一方

詳細內容

使用執照：查核不動產用途的基本門檻

張藝全老師（大華郭家事務所所長、大安區調解委員）指出，一般買方與房仲頂多只會看權狀和謄本，但謄本對用途的描述非常粗略，僅標示「住宅區」、「商業區」等分區。若要真正了解房屋的法定用途，至少要調閱使用執照（簡稱使照）。

使照的取得方式：在建物登記簿謄本上方找到「建號」與「使照號碼」，持所有權人身份前往各縣市政府建管單位申請，全台皆可辦理。

竣工圖：判斷特定行業能否進駐的關鍵文件

若要開設特殊用途的店面，例如診所（牙科需考量X光機的地板承重與輻射隔離規定）、餐酒館等，則必須進一步調閱竣工圖。竣工圖逐層標示每個房間的用途、長寬尺寸，是確認能否合法使用的最完整依據。

「店鋪兼停車位」的陷阱

謄本上「兼」字在地政登記的解釋是「兼容並用」，但在建築執照中，「兼」代表同一空間劃分為兩種用途。張老師處理過一件案子：買方購入一間約25至26坪的店面開設診所，買方調出竣工圖後才發現，兩個停車位占去絕大部分面積，實際可作為店面使用的不到5坪，買方完全無法開業。

早期建築師為符合停車位規定，常在一樓店面畫設停車格（即使現場根本無法停車），地政便在謄本上寫「店鋪兼停車位」，形成長達數十年的系統性誤解。

跨領域知識的斷層

張老師說明，地政（房仲、代書）屬法學院體系，建築執照與竣工圖屬工學院體系，兩者教育訓練完全分離，造成業界普遍缺口。他本人為彌補這一缺口，特別前往文化大學建築研究所進修，目的是學「看圖」而非「畫圖」。

如何自保：契約明訂用途

消費者最有效的自保方式：在買賣契約的「其他約定事項」中，明確載明購買目的（例如「本物件須能合法作為牙科診所使用，否則解約退款並要求賠償」）。房仲在促成交易前，有義務確認物件是否符合買方述明的用途，不能僅以廣告詞籠統標榜「住商工辦四用」。

精選語錄

會看權狀的是小學，會看謄本的是國中，會看使用執照的是高中，會看竣工圖的是大學。

消費者你要買房子，把你的需求在合約寫清楚，我要做什麼用；房仲呢，你就要去弄清楚這個房子能不能做什麼用，不能只看地政事務所的登記簿謄本。

專門學建築的人是來學畫圖，你（指張老師跨領域進修）是來學看圖。

時間軸

本集逐字稿無明確時間標記，以下為段落主題順序：

• 開場：介紹張藝全老師身份，回顧上集七千萬餐酒館無法使用的調解案例
• 中段前期：使用執照的查核方式與重要性，查核層次的「學歷比喻」
• 中段：竣工圖的用途與查核方式，特殊行業（診所、餐酒館）的額外要求
• 中段後期：「店鋪兼停車位」的實際案例與陷阱說明
• 接近尾聲：地政與建築兩大知識體系的斷層，估價師的角色限制
• 結尾：消費者與房仲的自保建議，廣告休息預告