EP2456【吳淡如Ｘ葉曉甄】低調建商二代，把房子蓋成生活風格

重點摘要

• 葉曉甄雖學會計出身，卻因父親壓力大時習慣帶她出國逛畫廊而培養出對藝術的鑑賞力，曾同時擔任泰特美術館、龐畢度中心、Dia Art Foundation 等四個機構的典藏委員，近期又受大都會藝術博物館館長邀請加入 Advisor Group；藝術品分散存放於韓國、日本等地供借展。
• 文心建設的策略是選有潛力但耗時的複雜地段，天母案子前後整整花了 21 年；即將推出的「文心約約」位於台北基隆路，步行 13 分鐘可到信義，鄰近台泥即將動工的 6,000 坪開發案（含商場與辦公室），周邊機能補齊後地段價值預期大幅提升。
• 少子化不會讓整體房市崩跳，而是讓好壞房子的價格差距愈拉愈大——有購買力的人永遠追求自己理想的居住方式，真正乏人問津的是區域差或品質差的物件，優質產品不受少子化影響。
• 葉曉甄用 NPV（淨現值）概念反推預售屋價格：以台灣約 3% 通膨率計算，四年後售價 120 萬的案子等值現價約 90 萬出頭；若旁邊已落成案子正在賣 100 萬，預售屋反而更划算，這是她認為最準確的判斷方式。
• 她親口計算從 2000 年至今台北市房價總共只漲約 50%，但同期 0050 去年（2025 年）光一年就可能翻倍；她的結論是不能把錢全押房市也不能全押股市，應該分散配置。

詳細內容

低調建商二代：藝術收藏與建業的雙軌人生

葉曉甄是文心建設的第二代，擔任總經理，外型氣質接近影劇圈，是建設業中罕見的年輕女性主導者。她自稱「不務正業的老闆」，常花時間旅行。雖然正職是建商，她在國際藝術收藏圈頗有名氣。

藝術緣分源自父親——建設業現金流龐大、資本遊戲壓力極高，每逢壓力大，父親就帶她出國「去睡覺、逛畫廊」。久而久之她開始購買國際藝術家的作品，如今在業界已小有名氣。她曾同時擔任泰特美術館（Tate）、龐畢度中心（Pompidou）、香港 Empros 及 Dia Art Foundation 的典藏委員，最近也受大都會藝術博物館（Metropolitan Museum）館長邀請加入 Advisor Group。由於作品多配合國際巡展，平時分散存放於韓國、日本等地，她說自己的倉庫「很可怕」。

文心建設的選地邏輯：複雜地段＋長期等待

文心建設是中小型建商，不像大型建商有能力直接購入空地，葉曉甄說公司的長處在於整合複雜、條件特殊的土地，選有潛力但需要長時間等待的好地段。她舉天母案子為例，前後整地與開發歷程長達 21 年。台北市大部分區域都是四、五十年以上的舊社區，包括敦化、信義、天母等地，改建潛力高但難度也高。

即將推出的新案「文心約約」位於台北基隆路，步行 13 分鐘可到信義，鄰近台泥即將在基隆路動工的大型開發案——約 6,000 坪，包含商場與辦公室。葉曉甄認為，等整個周邊區域開發完成，買家將追不上價格，現在就是進場時機。

少子化不是房市末日，而是加速好壞房分化

葉曉甄強調，少子化不代表二、三十年後台灣房子都沒人要。她的判斷是：沒人要的只會是「區域差、品質差」的物件；有購買力的人永遠追求更符合自己理想生活方式的居住環境，不可能將就「平均價格的房子」。優劣物件之間的價格鴻溝將愈來愈大。

她也觀察到購屋結構改變：家庭人口減少，許多買家需要的是「兩房分開、適合夫妻分房睡」的格局，而非傳統大坪數。她目前推出的案子格局就針對此需求設計，吸引了不少希望把部分資金從股市轉移至不動產的買家。

預售屋定價：通膨時代要用 NPV 反推

葉曉甄用 NPV（Net Present Value，淨現值）概念解釋預售屋的合理定價：若預計四年後完工的案子最終售價 120 萬，以台灣約 3% 通膨率折現，等值現價約 90 萬出頭；若同區已落成案子正在賣 100 萬出頭，預售屋反而更便宜——這是她判斷預售屋「值不值」的核心邏輯。

近年建材通膨讓造價難以預估，文心建設因此採取「賣到一定樓層就停，等成屋再繼續」的策略，類似香港分期開價的模式，隨通膨走向逐步調整售價，把造價風險降到最低。她也質疑官方數據：台灣 GDP 成長高達 9.45%，CPI（消費者物價指數）卻只有約 1.9%，直言「這兩個數字對得上嗎？」

房市與股市比較：建商自己說要分散配置

葉曉甄坦承，她認真統計過，從 2000 年到現在（2026 年），台北市房價總共只漲了約 50%；但同期若持有 0050（元大台灣 50 ETF）不動，去年（2025 年）光一年就可能翻倍，長期報酬率遠優於台北房市。她的結論是：不能把錢全部放在房地產，也不能全部押注股市，應該兩者都要配置。

精選語錄

「沒有人要的房子一定就是比較不好的房子，而且是區域比較不好或蓋的比較不好，它將來會有一個很大的價格的鴻溝出現。」

「每個人無論如何只要他有錢，他要住的是他要住的房子，而不是你說的平均價格的房子。」

「台灣的經濟成長有 9.45%，而 CPI 好像是 1.9 還是 1 點多，我心想說這兩個數字對得上嗎？」

時間軸

逐字稿中無時間戳記資訊，無法列出時間軸。