【房市ok嗎？】囤房稅 2.0 時代的生存指南：教你「以租省稅」的聰明選擇 ft.沈政安 臺中市政府地方稅務局長

重點摘要

• 囤房稅 2.0 採「全國歸戶、全速累進」：台北兩戶＋台中兩戶共四戶，各地房屋全部適用四戶稅率 3.8%，且是所有戶數都適用同一稅率，非差額累進
• 非自住房屋稅率四段：1-2 戶 3.2%、3-4 戶 3.8%、5-6 戶 4.2%、7 戶以上 4.8%
• 公益出租人或委託社會住宅包租代管可降至 1.2%，無需另行申請，政府機關資料互通自動調整
• 一般出租且向國稅局申報租賃所得達財政部標準，稅率可降至 1.5%（4 戶以內）至 2.4%（7 戶以上），但每年 3 月 22 日前須向地方稅務局提出申請
• 地方稅與國稅資料庫互通，漏報租賃所得被查到後不僅補稅，房屋稅也會被回推為最高稅率

詳細內容

囤房稅 2.0 全國歸戶制度

囤房稅 2.0（正式名稱「房屋稅新制」）於 2025 年（去年）首次開單，2026 年（今年）為第二年，稅率已進入第二階梯。台中市政府地方稅務局長沈正安在本集說明，新制最關鍵的改變是從「各縣市分開計算」改為「全國歸戶、全速累進」。

• 舊制：台北兩戶適用台北稅率，台中兩戶適用台中稅率，互不影響
• 新制：全台非自住房屋合計，台北兩戶＋台中兩戶＝四戶，各地房屋均適用四戶的 3.8% 稅率
• 全速累進的關鍵細節：四戶全部都是 3.8%，而非前兩戶 3.2%、後兩戶 3.8% 的差額累進，導致整體稅負遠比許多屋主預期的重

非自住房屋稅率一覽（六都統一標準）

戶數	稅率
1-2 戶	3.2%
3-4 戶	3.8%
5-6 戶	4.2%
7 戶以上	4.8%

三種合法出租降稅方案

政策設計目的是引導屋主釋出閒置房屋，增加租屋市場供給，政府針對三類出租情形提供差距顯著的優惠稅率。

方案一：公益出租人（稅率降至 1.2%）

• 出租給接受政府租金補貼的房客，即符合公益出租人資格
• 無需另行申請：地方稅務局透過跨機關資料通報自動調整稅率
• 相較最高 4.8% 稅率，稅負差距達三倍以上

方案二：社會住宅包租代管（稅率降至 1.2%）

• 委託政府或合作機構進行包租代管，納入社會住宅計畫
• 同樣無需另行申請：都市發展局資料直接通報地方稅務局
• 兼具管理省心與低稅率雙重優點

方案三：一般出租並申報租賃所得（稅率 1.5% / 2% / 2.4%）

• 出租給一般房客，在每年 5 月向國稅局申報租賃所得，且申報租金達財政部訂定標準
• 稅率：4 戶以內每戶 1.5%、5-6 戶每戶 2%、7 戶以上每戶 2.4%
• 必要動作：每年 3 月 22 日前（遇假日順延至下一個工作日）向地方稅務局申請，逾期需等隔年

租金達標標準計算方式

財政部 2025 年（民國 114 年）訂定標準以「房屋評定現值」為基礎，查詢方法：評定現值可從每年收到的房屋稅單左下角的「課稅現值」欄位得知，公告土地現值則可上內政部地政司網站查詢。

• 2018 年（民國 107 年）7 月 1 日以後建成的房屋：租金達評定現值的 10% 即為達標
• 2018 年（民國 107 年）6 月 30 日以前建成的房屋：租金達評定現值的 25% 即為達標
• 以上金額均須再加計公告土地現值的 1.2%

漏報租賃所得的風險

沈正安局長明確警示，地方稅與國稅資料庫互通，有以下兩種常見後果：

1. 國稅查到漏報：資料回報地方稅務局，房屋被認定為非自住，取消優惠稅率，恢復適用全國歸戶後的最高稅率
2. 地方稅勾稽矛盾：向地方稅務局申請說有出租，但國稅局端找不到對應的租賃所得申報，系統會自動標記並追查

漏報未必逃得過，一旦被查到，不只補繳所得稅，房屋稅也可能倒扣回最高稅率。

讓朋友設戶籍不收租金不影響稅率

財政部在 2024 年（前年）7 月 1 日政策實施前，已預先排除「好心讓友人設戶籍（如學區考量）但未收取租金」的情形。沈正安局長確認，此類情況不會被認定為非自住房屋，前提是確實未收取任何租金。

台中市地方稅 AI 智慧客服任意門

台中市政府受財政部財政資料中心委託建置全國地方稅 AI 智慧客服，特色包括：

• 24 小時全年無休，手機、平板、電腦均可使用
• 涵蓋房屋稅、地價稅、土地增值稅、使用牌照稅、印花稅、娛樂稅等所有地方稅種
• 三秒內回應問題
• 自 2022 年（民國 111 年）上線至今使用量逾 53 萬次，其中 47% 以上來自非上班時間

精選語錄

「4 戶的房屋，並不是前面兩戶是 3.2%，然後第三戶跟第四戶才是 3.8%，不是的——它是全部四戶都是 3.8%，這是所謂的全速累進的概念。」

「3.8 跟現在的 1.2 差距等於除起來是三倍——公益出租人或包租代管都是 1.2%，所以這樣真的輕鬆，而且稅又更低。」

「如果是合法的叫節稅，漏報就不叫節稅。」

時間軸

逐字稿中無明確時間標記，以下為內容段落順序：

• 開場 — 囤房稅 2.0 第二年背景說明，2026 年（今年）稅率已達 4.8%
• 段落一 — 全國歸戶制度說明：舊制 vs. 新制差異，全速累進概念
• 段落二 — 三種出租降稅方案：公益出租人、包租代管、一般出租申報
• 段落三 — 租金達標標準計算方式與申報流程
• 段落四 — 漏報租賃所得的法律風險與雙向勾稽機制
• 段落五 — 設戶籍不收租金不影響稅率的政策澄清
• 段落六 — 台中市地方稅 AI 智慧客服介紹