【房市ok嗎？】地上權 vs 使用權傻傻分不清？買房前調出「這本」看一眼就懂！ft.林睿豪 海沃創意行銷 總經理

重點摘要

• 辨別方式：調謄本，若建物有獨立所有權狀（已分戶登記），即為可辦房貸的地上權，而非使用權
• 貸款條件：全台23家公私立銀行可承貸，一手案約七成成數、利率約2.8%（一般房貸約2.5至2.7%），最長30年期，可申請3年寬限期
• 稅務重點：仍需繳房地合一稅，但免繳土地增值稅；商辦地上權的地租可列公司費用抵稅
• 知名案例：台北101、金華酒店均為地上權建築，後者已完成期滿續約
• 最大隱憂：台灣尚無類似中國《物權法》的強制續約規定，到期後土地使用保障不明確

詳細內容

如何辨別地上權與使用權

消費者最快的鑑別方式是調取謄本。若建物已有獨立的所有權狀（分戶登記），就屬於可進行買賣與抵押的地上權；反之若無分戶建物權狀，則為使用權。土地權狀上均會載明「設定地上權70年，自○年○月起至○年○月止」，外觀相似，差別在建物權狀是否存在。

銀行貸款條件

國有財產署數據顯示，目前全台已有約2,700多戶地上權房產完成分戶貸款，23家公私立銀行均願意承辦地上權放款。一手（建商直售）案件貸款成數通常可達七成；利率方面，一般房貸約2.5至2.7%，地上權約2.8%，差距約0.3個百分點。貸款年限可達30年，並可申請3年寬限期，整體條件尚可接受。

購買二手地上權物件時，最佳策略是向原屋主的往來銀行申請承貸（換人承貸），過件機率最高，因為銀行已有該物件的既有評估紀錄。

稅務說明：優勢與注意事項

地上權房產仍需繳納房地合一稅，購屋者不應以為可規避；但可省下土地增值稅，是與一般產權房相比最明顯的稅務差異。

對於購買商辦地上權的公司行號而言，地租屬於可列支的營業費用，能直接抵減公司所得稅，節稅效益較一般辦公室更為顯著。星河地產現正籌備台中商辦地上權案，目標客群即為希望透過置產節稅的自營業主。

知名地上權案例

台北101（台北信義計畫區地標）與金華酒店均為地上權建築。金華酒店已歷經地上權期滿並完成續約，顯示地上權並非到期就必然消滅，也廣泛用於商辦、飯店等地標性建築。

購屋建議與市場定位

林瑞豪建議，地上權較適合做第二間房而非首購自住，主因是地上權的房價漲幅可能低於一般產權房，首購資金規劃上更應保留增值空間。對於手頭資金有限但需要置產的族群，地上權能節省約數百萬至千萬元不等的購置成本，讓現金得以保留做其他運用。以台中太平區約120坪透天別墅為例，地上權總價近3,000萬，同區域一般產權可能需4,000萬，差距近千萬。

政府出售地上權時，以市價三至四成訂定土地租金計算基準，過去競標保證金門檻高達八成（進場門檻極高），現已針對長照機構、科技聚落（如北四科）等特殊用途逐步放寬條件。

最大隱憂：到期續約缺乏法律保障

本集最受關注的議題是地上權屆期後如何處理。林瑞豪指出，中國有《物權法》明確規定，若政府不需要使用該地，應協助業主辦理續約；台灣目前缺乏類似的強制性規範，屆期後的土地使用保障仍是最大不確定因素，也是地上權與一般產權房最本質的差異。

精選語錄

「我在同一個區域，我要買到透天可能需要花四千（萬），可是我買地上權可能少一千萬，有些人他要現金，他想要留點現金在身上花。」

「不要太開心，就是以為房地合一可以避開——沒有，還是要繳。」

時間軸

本集逐字稿無明確時間戳記，以下為主題進行順序：

• 段落1：開場介紹星河地產總經理林瑞豪（豪哥）與地上權銷售背景
• 段落2：地上權與使用權的辨別方法（謄本、分戶登記、權狀差異）
• 段落3：銀行貸款條件、成數與利率比較
• 段落4：台中透天別墅地上權案例（總價近3,000萬）
• 段落5：稅務說明（房地合一稅仍需繳、土地增值稅免繳）
• 段落6：知名地上權案例（台北101、金華酒店）及商辦市場布局
• 段落7：自營業主節稅優勢分析
• 段落8：地上權最大隱憂（到期續約缺乏法律保障）
• 段落9：購屋建議（建議做第二間房）、政府標售規則與特殊用途開放