【房市ok嗎？】央行理監事會沒放手，下半年房市躺平了？ft.何世昌 房產專家

重點摘要

• 房市自2026年五月起略有回溫，但上半年整體成交量與2025年同期相比仍呈年減
• 央行政策已在轉向：房地產研究員何世昌指出，2025年9月首度鬆綁，2026年3月再鬆一次（第二戶房貸成數從五成升至六成），最壞時機已過
• 2025至今（2026年）為預售屋交屋潮高峰，建商依IFRS認列收入，入賬行情支撐營建股殖利率；目前股價接近近五年波段低點
• 國泰金消費者調查顯示，民眾買房意願指數自2022年以來首度升至負40以內，信心略有回升
• 買賣雙方都不急——買方有股市獲利但期待降價，賣方不缺錢不降價，膠著局面讓成交量難以大幅回升

詳細內容

五月起回溫，但上半年整體仍年減

2026年五月，台灣房市成交量略有起色，何世昌（房地產研究員）指出這與股市熱絡、市場氣氛轉好有關。然而整個上半年的成交量，相較2025年同期仍呈年減。主持人徐佳馨觀察，目前討論股票的人遠多於討論房地產的人，資金大量停留在股市，不動產買氣仍弱。

央行政策解讀：轉向信號已出現

何世昌從央行歷次決策分析房市當前發展方向：

• 2025年9月：首次鬆綁房市管控措施
• 2026年3月：再度鬆綁，將第二戶房貸貸款成數從五成（50%）調升至六成（60%）
• 2026年第二季理監事會議：維持不動，未進一步放寬

儘管最近一次會議沒有動作，何世昌認為從整體政策軌跡來看，「最壞的時機已經過去」，繼續打壓的可能性不高。

營建股：入賬行情護盤，波段處於低點

2025至今（2026年）正逢預售屋完工交屋潮的高峰期。依據IFRS（國際財務報導準則），預售屋須完工交屋後才能認列收入，因此這波完工潮對建商而言是資金回收期而非壓力期。三至四年前售出的預售屋當時銷售成績亮眼，如今陸續完工入賬，建商殖利率表現穩健。

從近五年股價曲線來看，營建股目前接近波段低點，何世昌形容為「進可攻退可守」的標的——期望報酬不如AI股，但風險相對有限，適合想布局政策轉向的投資人參考。

買賣雙方膠著：都有錢、都不急

國泰金定期消費者調查顯示，民眾買房意願指數（認為「現在是買房好時機」的比例，減去認為「不是」的比例）自2022年以來首度升至負40以內，市場信心略有改善。然而成交量並未同步改善，原因是雙方均無急迫感：

• 買方：股市獲利豐厚、手頭不缺錢，但仍期待房價讓步，不願追高
• 賣方：同樣不缺錢，無降價出售的壓力

徐佳馨形容這是「吃魚要吃整條」的心態——買賣雙方各自盤算最大利益，形成膠著，使上半年成交量難以明顯回升。

展望第三季：央行理監事會是否再動？

節目尾聲預告，下半段將討論在台灣經濟成長動能持續的背景下（市場部分觀點認為股市有機會上看五萬點），2026年第三季央行理監事會議是否可能進一步鬆綁房市管控措施，以及對整體房市的後續影響。

精選語錄

「從把央行歷來的決策拉出來看，你就會發現其實在今年（2026年）3月已經鬆了一次，就是把第二戶的房貸從5成把它升到6成。」——何世昌

「如果是要用入賬行情來看的話，其實今年（2026年）營建股的入賬也都不錯，那殖利率也都不錯，所以算是一個進可攻退可守的標的。」——何世昌

「賣方也不缺錢，買方也不缺錢，買方可能也希望能夠就是可以再多賺一些些，所以上半年就會呈現是一個比較焦灼的一個狀態。」——主持人徐佳馨

時間軸

• 開場 — 體重話題破冰，以體重成長比喻房市景氣回溫
• 約5分鐘 — 五月房市略有起色；股市資金未明顯移入不動產
• 約10分鐘 — 央行政策轉向解析：2025年9月、2026年3月兩次鬆綁歷史回顧
• 約15分鐘 — 營建股分析：IFRS入賬行情、波段低點、進可攻退可守
• 約20分鐘 — 國泰金問卷解讀；買賣雙方膠著現象與心理分析
• 約25分鐘 — 上半年成交量年減預測；預告第三季央行理監事會議討論