【房市ok嗎？】房地合一2.0時代：你的房子該「贈與」還是「繼承」？│徐佳馨 ft. 歐陽泓 資誠聯合會計師事務所稅務法律服務執業會計師

重點摘要

• 2024 年房屋買賣移轉建數與房地合一稅收同步下降約四分之一，主因是政府信用管制趨嚴，並非稅制本身
• 舊制（2016 年 105 年以前取得）房產適合留待繼承：子女未來出售可免課土地所得稅，繼承時土地增值稅亦可節省
• 新制（105 年後取得）房產可考慮生前贈與，因兩種方式最終都要課房地合一稅，早規劃有機會節稅
• 囤房稅最高達公告現值 4.8%，但只要持續出租並誠實申報租金所得，該戶最高僅課 2.4%，不列入累加計算
• 重購退稅（換屋退稅）資格嚴格：新購房屋須維持戶籍登記、不出租、不移轉，且五年內不得變更用途，否則面臨追稅

詳細內容

市場觀察：移轉建數下降原因

2024 年房屋買賣移轉建數與房地合一稅收均大幅下降約四分之一。資成聯合會計師事務所歐陽洪會計師分析，主因是政府信用管制趨嚴，購屋者融資困難，投資客缺乏備用資金不敢進場，並非稅制改變所致。2016 年房地合一 2.0 剛上路時也曾出現短暫下降，但市場熟悉新制後隨即回升。

新制 vs. 舊制房產的傳承規劃策略

歐陽洪會計師說明，房產傳承的稅務規劃關鍵在於區分取得時間：

舊制（105 年以前取得）：建議留待繼承而非生前贈與。子女繼承後未來出售，土地部分獲利不須課所得稅；透過繼承移轉，土地增值稅也可節省，整體稅負最低。

新制（105 年後取得）：生前贈與或繼承，子女日後出售均須課房地合一稅，差異縮小，可評估生前贈與在部分情境下的節稅效益。實務上，新制房產取得未久、土地增值稅累積不多，生前規劃的趨勢較明顯。

囤房稅的因應策略

囤房稅按名下全台持有戶數累進計算，最高稅率為公告現值 4.8%。歐陽洪會計師建議，收到高額稅單的多屋族應優先評估出租：只要持續出租並誠實申報租金所得，符合稅法規定門檻，該戶最高課徵稅率降為 2.4%，且不列入多戶累加計算。例如持有 5 戶中有 3 戶已出租申報，這 3 戶均適用較低稅率，剩餘 2 戶才按高稅率累加。

最終判斷「留或賣」仍回歸財務面：租金現金流若仍正向，通常不急於出售；若資金有更高效的運用用途，再考慮處分。

重購退稅（換屋退稅）的條件與常見陷阱

重購退稅（房地合一稅換屋退稅）適用條件：先買後賣或先賣後買均可，但須在兩年內完成換屋，且買賣雙方房屋均須符合自住條件（本人、配偶或未成年子女之一設有戶籍即可）。

申請時就不符資格的常見情況：

• 換屋時間超過兩年
• 出售舊屋前已將戶籍遷出（例如提前將戶籍全數遷入新屋）

退稅後被追繳的常見情況：

• 新購房屋五年內將戶籍遷出並轉作出租
• 五年內再次出售新購房屋
• 在自用房屋內登記公司行號（即使僅登記六分之一面積為營業用），可能導致喪失退稅資格

歐陽洪會計師提醒，國稅局可透過承租戶申報租金支出的紀錄，輕易比對出出租事實，追稅風險相當高；辦理重購退稅後五年內應嚴格維持自住狀態。

精選語錄

「出租啦、公司登記，這些部分都很容易被抓，因為承租戶如果有去報租金支出的話，一勾計就看得出來你這一戶是出租，這真的是天羅地網。」

「留不留，我覺得稅是一個考慮，但稅只是持有成本的一部分；如果今天租金現金流還是賺的，通常不會把它賣掉，除非你的資金有更多活化的用途。」

「從稅籌稅的角度，當然越早來處理這件事越好；但還是要區分新制還是舊制，兩者的規劃方向不一樣。」

時間軸

逐字稿未包含時間標記，無法提供時間軸。以下為段落順序：

• 開場 — 節目介紹，歡迎資成聯合會計師事務所歐陽洪會計師
• 第一段 — 2024 年房屋交易量與稅收下降原因分析
• 第二段 — 新制 vs. 舊制房產的傳承稅務規劃方向
• 第三段 — 囤房稅因應：出租申報可有效降低稅率
• 第四段 — 重購退稅申請條件、常見失敗案例與五年維持自住義務
• 片尾預告 — 下半集將討論生前贈與規劃細節與以股權方式傳承房產