【房市ok嗎？】外商眼中的台灣「商機」與你想的不一樣！掌握商用不動產的隱藏紅利 ！│徐佳馨 ft.田揚名 PwC普華國際不動產公司總經理

重點摘要

• 日商客戶評估租購成本後決定直接買廠，在楊梅、神岡等地自建廠房，目前資產增值近一倍
• 外商（如蘋果、愛美酒店）對裝修材質、燈光、碳排均有嚴格標準，全數從海外指定廠商進口，台灣屋主「留下舊裝潢給你用」的慣例完全行不通
• 台北市老舊商辦正掀起都更浪潮，國泰建設／國泰人壽旗下已有兩至三棟以上的舊商辦啟動整體重建
• 捷運站周邊中小型商辦（約 50–100 坪）是一般投資人可切入的標的，後山埤一帶七年從每坪 50 萬漲至 85–90 萬，年均增值約 5 萬元
• 商用不動產具防禦特性：新冠疫情、地震等事件對租金衝擊有限，且可用七成五貸款、讓租金收入抵利息支出達損益兩平

詳細內容

日商買廠案例：從租轉買的決策邏輯

天總分享一個日商客戶的案例：該公司原本在五股工業區、新竹、桃園、台中等地租廠房，在普華國際協助比較租購成本後，決定改為直接購地自建。首站選在楊梅的前中興紡織廠區（中興紡織結束營運後，土地被切割分售），後續又在台中神岡買地蓋廠。所有廠房外觀統一採用紅磚瓦風格，與成都廠房一模一樣，徹底貫徹企業識別形象。楊梅廠房至今已增值近一倍。

外商裝修規範：台灣屋主常犯的錯誤

外商對辦公空間或廠房的裝修有嚴格標準，涵蓋顏色、材質、燈光種類乃至碳排放量，且必須使用指定廠商的合規材料，往往全數從海外進口。台灣業主習慣說「舊設備可以留著用」，但外商通常全部不要。蘋果信義旗艦店的所有建材均來自海外；台中某業者加盟愛美酒店，所有材料須從新加坡運入，不得自行採購台灣替代品。

老舊商辦都更潮：市中心資產活化

台北市 30 年以上屋齡的老商辦面臨耐震疑慮，每逢地震隔天天總都會接到企業主詢問搬遷的電話。台塑集團已將總部遷往內湖，原東興北路舊址預計改建。國泰建設／國泰人壽目前最積極，旗下兩至三棟以上的舊商辦正在進行都更；城邦集團遷往南港新廠辦後，松江路口舊址也可望活化。舊租客從 A 棟搬到 B 棟、A 棟騰空後再重建，形成「大風吹」式的辦公室輪動，南港、內湖供給因此持續放大。

一般投資人的切入策略：捷運商辦小坪數

天總建議一般投資人可關注捷運站周邊的中小型商辦（50–100 坪）。以後山埤捷運站附近為例，七年前每坪約 50 萬，現已漲至 85–90 萬，六至七年漲幅逾 30 萬，年均增值約 5 萬元。商辦可申請七成五貸款，利率約 2.8%，若租金收入足以覆蓋利息，投資人等同「讓房客付利息、自己賺增值」。選屋時建議優先考慮地下室開挖較深（如地下五樓見岩盤）、採鋼骨建材的標的，結構相對安全。

精選語錄

台灣民眾會覺得欸那我這邊租給你就這樣啊，但就以外商而言，他其實會希望有一個企業既定的形象，不管是顏色也好材質也好，他就會需要用他的。

以現在的房租出租率大概也差不多符合這樣的水平，等於說你是拿房客的租金去繳利息——你就換了，Balance。但是你拿到的是增值的概念。

跟著資金趨勢去做移動，你看一些辦公室剛開始周邊沒那麼熱鬧，但隨著國際企業的進駐，周邊也會跟著繁榮，價格就會被帶動、水漲船高。

時間軸

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