【房市ok嗎？】NVIDIA 為什麼選南港？外資選址不只看交通，更在意「這三件事」！│徐佳馨 ft.田揚名 PwC普華國際不動產公司總經理

重點摘要

• NVIDIA 在南港潤泰裕城廣場租下約 15 個樓層（佔整棟三分之二），選址關鍵是捷運可達性、ESG 認證、超過一萬千瓦供電容量，以及正對 7,500 坪青青公園的視野
• 台北商辦租金依地段呈倍數遞減：信義計劃區約 5,000–5,200 元／坪、南港昆陽站約 2,800 元、汐止則約 1,000 元出頭，企業可將總部、研發中心、倉儲後勤分層配置
• 新竹公道五路商辦市場成熟，開價已突破 50 萬元／坪，實際成交約 40 萬，吸引聯發科等科技業在此設置不需進駐科學園區的辦公空間
• 外資偏好單層面積 350–700 坪的大樓，可集中管理廁所、哺乳室等公共設施，並讓主管直接看顧部屬，減少分散樓層的管理成本
• 一般辦公室租約以三到五年為主，每三年調整一次租金，調幅約 3%，長租客戶（如 NVIDIA）甚至簽超過十年；業主若頻繁換租客，拆裝潢費與免租裝潢期是隱性成本

詳細內容

NVIDIA 進駐南港的選址邏輯

15 年前，NVIDIA 曾租用內湖某大樓，合約到期後選擇搬遷至南港潤泰裕城廣場。田總（蒲花國際不動產總經理）親自協助這次搬遷，指出 NVIDIA 列出四大條件：

1. 捷運可達：潤泰裕城廣場鄰近南港昆陽捷運站及南港高鐵站，員工通勤便利
2. 企業形象：新大樓外觀可懸掛企業 Logo，符合品牌形象需求
3. ESG 認證：需通過綠建築、WELL（健康建築）認證及耐震標章
4. 自然環境：大樓正對 7,500 坪青青公園，員工可享有綠意視野，高層主管認為公園有益員工身心健康

此外，NVIDIA 因研發業務需要極大電力，大樓業主潤泰集團特別爭取到超過一萬千瓦（kW）的用電容量。NVIDIA 進駐後每兩個月增加約 2,000 kW 用電量，顯示其 GPU（圖形處理器）運算需求持續擴張。

台北商辦租金地圖

田總以捷運板南線為軸線說明租金梯度：

地段	每坪月租金（成交）
信義計劃區（市政府站）	約 5,000–5,200 元
南港昆陽站	約 2,600–2,800 元
汐止	約 1,000 元出頭

從市政府到昆陽僅四站，租金卻砍半，企業可按功能分層：信義計劃區設總部、南港設研發中心、汐止設倉儲物流後勤。汐止廠辦規格較大，甚至可讓貨櫃車直接進出，設有卸貨碼頭。

新竹公道五路的商辦崛起

新竹公道五路是科學園區外的辦公聚落，有德安、星光人壽、凱基人壽等機構持有大棟辦公樓。目前開價已達 50 萬元／坪，實際成交約 40 萬元；中古屋齡物件則落在 35 萬元左右。

聯發科等科技業因主體製造研發在科學園區，輔助辦公室選在交通便利的公道五路。部分業主已將倉儲功能遷至更便宜的竹南，考慮將公道五路的空間轉為出售或售後租回。

辦公室坪數與管理效率

PwC 普華在國貿大樓持有 34 層中的約三分之一，單層面積 700 坪，總部約 2,000–2,500 名員工在同棟辦公。田總指出，單層 500–700 坪是最理想的辦公配置，原因有三：

• 廁所、飲水機、哺乳室等公共設施集中在單一樓層，公設比更有效率
• 主管可直接目視管理部屬
• 若分割出租，500–700 坪可切四份（每份約 180 坪），或兩份（350–360 坪），彈性高

廠辦類建物則以 350–400 坪單層最主流。

租約條件與租金調整機制

商用辦公室一般簽訂三至五年租約，NVIDIA 等大型客戶甚至超過十年。租金每三年調整一次，通常每次調幅約 3%（年均約 1%），調整依據包括消費者物價指數（CPI）、房屋稅、地價稅及火災保險費用。

業主若追求短期租金最大化、頻繁換租客，須承擔拆裝潢費與一至兩個月免租裝潢期的隱性成本，且違背 ESG 永續精神。

精選語錄

「那時候應該什麼事都不要做，不要買房子，不要買車，就買 NVIDIA 的股票就好了。」

「你從信義計劃區 5,200 塊，打對折就是南港的 2,800，再打對折就是汐止的千元，你等於是插了一個門牌，一倍一倍這樣。」

「企業需要總部，去信義計劃區；需要研發中心，放南港；需要倉庫物流或後勤辦公室，就放汐止。」

時間軸

本集逐字稿無明確時間標記，以主題段落呈現：

• 開場：節目介紹與來賓田總背景，引出 NVIDIA 在台灣選址話題
• 中段一：NVIDIA 南港選址四大條件、供電需求、租金行情
• 中段二：台北商辦租金梯度地圖（信義→南港→汐止）
• 中段三：新竹公道五路市場現況與產業群聚邏輯
• 中段四：辦公室坪數規格、管理效益、PwC 實例分享
• 末段：租約年限、租金調整機制、換租隱性成本，預告下一段將討論如何把房子租給外商