【房市ok嗎？】房子多不代表財富自由！揭露：2026 房地產最怕「這件事」！│徐佳馨 ft. 歐陽泓 資誠聯合會計師事務所稅務法律服務執業會計師

重點摘要

• 央行信用管制持續，建商轉向投標公辦都更或自行整合都更，大規模購地已明顯減少
• 手握土地庫存的建商若資金壓力大、變現時程長，傾向引進合作建商共同分擔成本與風險
• 個人持有多戶，應以「持有成本（房屋稅、地價稅、利息）是否被租金 cover」為核心判斷指標，現金流不足者應考慮減碼
• 國稅局查核能力大幅提升，對都更操作中「假全變真核建」等結構已有掌握，課稅風險不可輕忽
• 親屬間不動產交易或贈與現金購屋，必須保留完整金流記錄，否則面臨被認定為贈與而補稅的風險

詳細內容

建商 2026 年（今年）購地與推案策略轉向

受央行信用管制延續影響，土地融資（土建融）的貸款成數及資金運用仍受限，加上雙北可開發素地日益稀少，多數建商已明顯轉向都更（都市更新）路線——包括投標政府主導的公辦都更，或自行整合地主進行民辦都更。相較早期大量購入素地的模式，此類操作在地段、可售性上較具優勢，也較符合目前政策方向。

手握土地庫存的建商如何應對

部分建商正評估自有土地從取得到蓋完、銷售完畢的完整時程，計算期間的利息支出與持有土地稅等成本。若變現速度過慢、資金壓力過大，會主動尋求其他建商合作進場，採聯合開發模式分攤風險，而非堅持獨立開發到底。

個人多戶持有的持有 vs. 出售判斷邏輯

歐陽宏會計師建議以現金流為核心指標：若租金收入能覆蓋房屋稅、地價稅及貸款利息等持有成本，且長期看好房價趨勢，則無須急於出售。反之，若持有房產出租困難、租金無法 cover 支出，或管理心力成本過高，則應考慮逐步減碼，留現金繳稅比留房子更重要。

國稅局查核能力的提升與都更稅務陷阱

國稅局近年對不動產交易的查核知識與資訊掌握能力大幅進步，尤其針對都更操作中的「假全變真核建」問題——即建商與地主私下約定的權利分配條件，與向政府送件的權利變換結果不同，差額部分可能被稅局認定為建商對地主的「贈與」，進而課徵所得稅。此外，銀行匯款記錄等金融資訊稅局亦可調取，購屋、賣屋、租屋等收入的合規申報已是不可迴避的前提。

親屬間交易與贈與現金的金流記錄重要性

二親等（如父母子女）之間的不動產買賣，若無完整金流記錄佐證確實有買賣價金往來，稅局可能質疑交易真實性。若父母贈與子女現金用於購屋，應留存歷年分批贈與的記錄，每年贈與額均應保持在免稅額內，使子女名下出現購屋資金時有合法來源可說明，避免被追查補稅。

精選語錄

「如果你的現金流是 cover 得過來，理論上你沒有必要在盤整期就把它賣掉。如果長期看漲，你也撐得過去，那其實你就留著就好了。」

「剩下來很多錢是好事，剩下來很多房子不一定是好事。預留一些錢繳稅，這件事情可能比想像中還要再更重要一些。」

「誠實申報，比較不會夜長夢多。」

時間軸

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