【房市ok嗎？】不想被建商賺、想自己蓋房子？都更專家揭露背後代價！ft.蕭傑楷 欣聯建設執行長

重點摘要

• 全案管理（委建）讓地主化身建商，土地須設定抵押向銀行借款支應營造費，財務風險全由地主自行承擔，與合建由建商出資的模式截然不同
• 2021年（五年前）危險老舊建築重建潮盛行時，營造成本從每坪約 20 萬暴漲至 40 萬，委建地主須自行吸收差額，造成大量案件拆屋後停工成廢地
• 全案管理公司收取 8-10% 管理費並分 5-6 期收取，但地主還須承擔規劃設計決策、銷售不佳以及利息持續累積等壓力
• 萬華「益春羊肉爐」周邊都更案因全案管理業者與營造廠合約糾紛，建物已全數拆除卻始終無法動工，貸款利息持續燃燒
• 多賺的 5-10% 未必划算：近兩年（2024-2025 年）房市低迷，代銷總銷金額僅剩新青安貸款高峰期的約三成，滯銷壓力在委建模式下全數落在地主身上

詳細內容

合建與全案管理的本質差異

欣聯建設執行長蕭傑楷解釋，傳統合建由建商出資金與技術、地主出土地，財務風險由建商承擔。全案管理（委建）則讓地主轉換成建商角色，土地須設定抵押向銀行貸款，借出的資金用於支應整棟建物的營造費用。代操的管理公司（如華南銀行、中國建金、安信建金旗下方案，或民間全案管理業者）收取 8-10% 管理費，分約 5-6 期收取，但所有成本最終仍由地主土地價值承擔。

全案管理的財務風險鏈

全案管理對地主最大的衝擊有三層：

• 土地抵押壓力：地主一旦同意委建，土地立刻被設定貸款，等同背負數億元的建案債務
• 營造成本波動：2021年起（五年前）危險老舊建築重建潮盛行時，每坪營造費從約 20 萬漲至 40 萬，整個漲幅由地主自行吸收，導致大量初期預算抓低的案件資金斷鏈
• 銷售風險全自扛：若房市不好，銷售期延長、貸款利息持續累積，但利息帳單每天都在跑，與合建模式由建商扛銷售壓力的情況完全不同

萬華益春羊肉爐案例：全案管理失敗的縮影

萬華地區有一個廣為人知的全案管理案，毗鄰知名老店「益春羊肉爐」。周邊建物已全數拆除、現場成為空地，但因全案管理業者與營造廠發生合約糾紛，至今無法動工施工。蕭執行長指出，該案地主拆屋本身已耗費大量成本，加上建築師費、都更公司費等前期支出，四年多貸款利息持續燃燒，損失相當可觀——旁邊那間始終沒被拆的羊肉爐，反而被外界戲稱為「聰明的局外人」。

建商視角：為何不輕易接盤他人委建案

蕭傑楷表示，欣聯建設屬中型建商，傾向自行洽談整合都更案，對外部委建盤案相對保守，因為接手他人案件等於「接下一顆水餃，不知道裡面包什麼餡」，潛在糾紛難以預料。目前公司規劃案子的規模也越做越大，以分攤日益高漲的營造成本。

地主的抉擇：多賺 5-10% 是否值得？

蕭傑楷總結，合建的地主只須挑好一間建商、簽完合約等搬回新家；委建地主除了背貸款，還要承擔設計規劃決策、銷售節奏不如預期，以及整個市場週期的不確定性。近兩年（2024-2025年）房市低迷，十大代銷業者的總銷金額僅剩新青安貸款高峰期的約三成，在此環境下，全案管理「多賺 5-10%」的預期效益很可能被利息與市場逆風完全吃掉。

精選語錄

「如果是合建的話，這個營造成本的漲幅是建商在吸收；你是委建，地主自己把資金借出來之後，他會發現，哎，我的借出來的錢不夠用了。」

「你的土地如果是合建，土地都沒有設定哦；可是如果是全案管理委建，你的土地價值已經要被先提早領取出來去蓋房子。」

「很多後來的人說他很聰明……因為那個全案管理的案子跟營造廠合約有糾紛，房子拆完了，現場已經是空地，可是他沒有施工。」

時間軸

• 約 2021年（五年前）：危險老舊建築重建方案推出初期，全案管理案件大量湧現
• 2021-2022年：營造成本暴漲，每坪從約 20 萬漲至 40 萬，委建案件開始大規模停工
• 2023年（新青安貸款高峰期）：代銷總銷金額達近年高點，為當前比較基準
• 2024-2025年（近兩年）：房市打房，十大代銷總銷金額僅剩 2023 年的約三成
• 本集錄製時點：蕭傑楷說明目前全案管理委建的地主數量已不如全盛期