【房市ok嗎？】都更撐到最後一個簽拿最多？時代變了，現在最後一戶大機率被放生！ft.蕭傑楷 欣聯建設執行長

重點摘要

• 台北市30年以上老屋達65萬戶，以現有都更速度估算，需380年才能完成全部更新
• 台北市約90%公寓火災源自老舊電線走火，電線老化是推動都更的重要安全誘因
• 「一坪換一坪」在台北核心地段可行，但新建成本已漲至每坪25至28萬元，新案售價低於每坪80萬元的地區難以實現
• 傳統都更存在「逗電」（私下多給）、「擠牙膏」（開會逐次加碼）、最後一戶潛規則三大灰色地帶，導致最後簽約者條件最優，早簽者吃虧
• 欣聯建設改採模組化三次集體說明會，一次公開全部條件，並在合約明訂「如有條件不一樣比照辦理」，從根本消除差別待遇

詳細內容

台北老屋困境：380年才能更新完畢

台北市目前有65萬戶屋齡超過30年的老公寓，但以現行都更推進速度計算，需要整整380年才能完成全部更新。老屋問題不只是舒適度，更牽涉安全：台北市公寓火災中約90%起因於老舊電線走火，這些公寓的電線普遍使用逾30至40年，且早期電壓設計容量已不符現代電器需求。

正因需要都更的案子遠多於供給，加上高房價使「用買的太貴，用換的比較划算」成為現實，目前市場上都更案件呈現「遍地開花」的局面。

一坪換一坪：可行但有條件限制

地主最普遍的期待是都更後拿回相同面積的新屋（「一坪換一坪」）。蕭傑楷表示，台北市核心地段在現行房價支撐下可以實現；然而，目前新建成本已從早期每坪十幾萬元攀升至25至28萬元，若該區域新案售價低於每坪80萬元，地主要求面積不縮水的難度將大幅提高。彰化鄉下等房價偏低地區，都更從一開始就缺乏經濟可行性。

傳統整合的三大問題

過去都更整合充斥三種模式，讓流程曠日費時（「十年磨一案、二十年磨一案」）：

• 逗電（私下加碼）：建商逐戶按門鈴秘密談條件，在檯面下給特定住戶多半坪、多一個車位
• 擠牙膏：第一次開會說可分30坪，每次會議再追加，晚簽者因此得到較多面積
• 最後一戶潛規則：越晚簽、越敢磨的地主條件越好，形成負向激勵，所有人都想當最後一個

這些做法讓都更整合變成灰色談判競賽，缺乏信任基礎。

欣聯建設的透明化新模式

欣聯建設推行「模組化」整合流程，預設三次集體說明會，讓全體住戶同步了解分配面積、計算公式及各項保障，取代過去一戶一戶私下拜訪的方式。

核心差異在於：

• 一次開出完整條件：以周邊行情為基準，第一次就告知可分面積（例如直接說40坪，不先說35坪再逐次加），杜絕擠牙膏
• 計算公式透明一致：每戶分配的計算式、合約內容完全相同，早簽晚簽待遇一致
• 「比照辦理」條款：合約明文載明「若有任何住戶條件不一致，其他戶比照辦理」，從制度層面堵死私下多給的空間

這套做法的效果是讓「最後一戶」失去拖延的籌碼——若最後一戶爭取到更好的條件，合約規定其他人自動同享，建商因此不再有動機私下讓步。

都更80%門檻與地主保障

法規要求都更案的土地與建物同意比例均需超過80%才能啟動。透明化溝通的另一個好處是加快達到這個門檻的速度——地主理解條件並放心後，集體簽約的效率更高。蕭傑楷也提到，在市況不佳時，地主應特別關注合建合約中的「續建保障機制」，確保建商具備完工能力。

精選語錄

「台北市30年以上的老屋總共有65萬戶，以目前的速度，都更的速度來談的話，總共要380年才可以完成所有老屋的都更。」

「我加了一條非常重要的點：如果有條件不一樣的，比照辦理。我們是玩真的。」

「用買的太貴了，用換的比較划算。」

時間軸

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