【房市ok嗎？】大安區房價驚現17%跌幅，明星學區宅還能保值嗎？│徐佳馨 ft.大家房屋企劃研究室公關襄理 賴志昶

重點摘要

• 台北市26所明星學校中，有14所周邊房價仍在下跌，並非所有學區宅都能抗跌
• 芳和實中（大安區）周邊房價下跌幅度最大，達17.8%；主因是生活機能較單一、供給以中古屋為主，銀行鑑價較低
• 大直水岸豪宅跌幅約15%，主因受央行高總價貸款限縮政策衝擊，總價超過7,000萬的物件買盤大幅縮減
• 仁愛圓環、師大附中、金華國中周邊因機能成熟、住戶資產雄厚，不急於出售，房價支撐力明顯較強
• 台灣首購年齡正逐漸後移至40歲以上，顯示年輕世代購屋壓力加大

詳細內容

明星學區宅並非全面抗跌

房屋企劃研究室市場分析師小賴指出，台北市26所額滿（明星）學校中，有14所周邊房價仍在下跌。學區宅的抗跌與否，高度取決於地段的多元支撐條件，而非「學區」二字本身。若一個區域只靠單一學區話題、缺乏捷運、商業設施等複合機能，在房市波動時價格容易出現明顯落差。

大安區：蛋黃 vs. 外圍的分化

大安區是台北明星學校最密集的行政區，台大學生據說有四分之一來自大安區。然而大安區內部也出現明顯分化：

• 抗跌核心：師大附中、仁愛國中、金華國中周邊，位於仁愛圓環及大安森林公園附近，屬傳統豪宅地段，住戶資產充裕、不急於出售，房價仍具支撐
• 跌幅最大：芳和實中（大安區）周邊，位置偏外圍，生活機能雖尚可但相比其他學區明星話題性較弱，加上中古屋供給較多，在銀行鑑價上處於較弱勢，跌幅達17.8%，為26校中最高

大直、天母豪宅的困境

大直與天母雖然傳統上被視為豪宅聚落，但有資深房市人士認為「過橋或過山洞」（大直橋、陽明山）的地段，在老一輩眼中「血統不純」，屬蛋白區。大直近期15%的跌幅主要來自：

1. 央行打房政策針對高總價市場，對總價超過7,000萬的豪宅實施貸款限縮
2. 水岸豪宅屬新型態大坪數物件，外部買盤少、流動性低，但既有住戶也不輕易出售，形成量縮僵局

天母則因缺乏新案供給、以中古大樓及公寓為主，銀行鑑價較低，面臨相對弱勢。

給家長的學區宅購屋建議

• 以長期自用為前提：孩子就讀期至少3到6年，短期波動在所難免，長線持有較安全
• 優先考量複合機能：除學區外，還需評估捷運、商業設施、生活機能是否完善
• 保持健康心態：學區宅不是投資保證，以自用為主、增值為輔
• 注意學區劃分風險：學區範圍可能因政策調整而改變，過往曾有購屋後學校重劃、失去明星學校資格的案例

購屋年齡後移的社會現象

最新數據顯示，台灣首購族的年齡逐漸從30多歲後移至40歲以上成為市場主流，反映高房價壓力下，年輕世代推遲置產已成新趨勢，此議題留待節目後半段深入討論。

精選語錄

「買房子還是要看地點、地點、地點。房市整個降溫的情況之下，區域上面還是需要有一些蛋黃性的機能性來支撐它，它就不會讓市場波動影響造成價格出現波動。」

「真正的蛋黃區，不會是過橋或是過山洞。」

「學區宅絕對不會是一個房價的保證，但如果放大長期來自用的話，它的房價都是漲的。」

時間軸

• 開頭：主持人葉陽簡短提及父親健康話題（與本集主題不同，疑似節目導言混入）
• 主段：邀請房屋企劃研究室市場分析師小賴，討論台北市明星學區宅房價走勢
  • 台北市26所明星學校周邊房價概況分析
  • 大安區內部蛋黃 vs. 外圍房價分化
  • 芳和實中周邊17.8%最大跌幅原因解析
  • 廣告插播（新安東京海上產險）
  • 大直、天母豪宅地段「血統論」及15%跌幅分析
  • 少子化與學區宅未來5至10年展望
  • 給家長的學區宅挑選建議
• 結尾預告：購屋年齡後移至40歲以上的社會趨勢，休息後繼續討論