房市結構轉變，台灣恐走向長期下修循環？！ 2026.04.14

重點摘要

• 央行總裁楊金龍暗示若油價突破每桶百美元引發通膨，不排除升息；升息超過兩碼將對房市造成嚴重雪上加霜
• 房市三重衝擊：供給過剩餘屋積壓、需求觀望低迷、升息預期壓制買氣，形成建商與央行的降價角力僵局
• 建商因前幾年獲利豐厚、口袋夠深，短期無急降意願；但餘屋存貨持續增加，李同龍預判下半年價格將率先鬆動
• 全台老屋空屋面臨「四無困境」（無人居住、無人承接、無力翻修、無法賣出），農村已出現日本化跡象
• 七千萬以上豪宅受限貸款政策（台北市貸款僅三成），實際交易多以現金成交，政策矛盾明顯

詳細內容

升息風險與房市短多長空

央行總裁楊金龍在立法院表示，若油價每桶突破一百美元且引發通膨預期，央行不排除升息。房市趨勢專家李同龍分析，通膨初期民眾有保值心態，房市看似有短期支撐，但長期而言升息將壓制出口、拖累經濟基本面，對房地產屬「短多長空」。目前台灣利率約2%，若升息兩碼（0.5%）至2.5%民眾壓力已很大，超過兩碼則將使房市雪上加霜。

房市三重衝擊分析

李同龍指出當前房市面臨三重同步打擊：第一，供給過剩，建商餘屋持續積壓尚未消化；第二，需求低迷，民眾預期價格下跌而持續觀望；第三，升息風險升溫，進一步壓制購屋意願。他預估這波跌幅不會太深，主因是中南部營建成本上升已佔房價結構35%至40%，建商降價空間受到限制。

建商與央行的角力僵局

建商因過去幾年獲利豐厚、資金雄厚，無急於降價求售的壓力；購屋民眾則不願追高，市場買盤出現真空。楊金龍暗示須見到房價有感下跌（約10%至20%）才考慮鬆綁管制，但建商若不先降價，交易量就出不來，形成雙方互相等待的僵局。李同龍預判下半年（選舉前後）將是關鍵轉折，建商餘屋壓力累積後，價格將率先鬆動，央行再以擠牙膏方式逐步鬆綁。

營建股指數是領先指標

以股市做為房市領先指標：今年以來大盤上漲約25%，但營建材造指數反跌約5%。指數高峰出現在2024年8月，此後翻轉下行已近20個月。李同龍強調，若要判斷房市何時好轉，需先觀察營建材造指數是否開始向上走。

老屋空屋「雙癌」危機

台灣農村已出現日本化跡象：年輕人離鄉就業，留下大量老屋無人承接，形成「四無困境」——無人居住、無人承接、無力翻修、無法出售。李同龍將此稱為老屋（都更困難）與空屋（農村閒置）的「雙癌」。他以日本四國某小鎮為例，該鎮人口幾乎流失殆盡，當地甚至用稻草人填充空蕩的學校與街道景觀，以此說明人口外流的極端後果。

政策解方建議

李同龍提出以下方向應對雙癌問題：

1. 加速都市更新：放寬都更容積獎勵，以換取社宅名額，但現行法規要求全體住戶同意難度極高
2. 建立空屋資訊平台：由地方政府協助盤點閒置資產，媒合活化用途（如長照設施）
3. 老屋換屋建議：手中持有無法都更老屋者，建議趁早換屋；但目前換屋受限於央行第二戶貸款政策，實際操作困難
4. 七千萬以上房產問題：台北市貸款上限僅三成，高總價換屋族實際上只能現金交易，政策矛盾凸顯
5. 區域分化趨勢：高科技聚落周邊（如竹科、南科）仍是長期主流，房市強弱分明格局持續

精選語錄

「建商口袋深、毛利在下降、餘屋在增加——這三個基礎加起來，建商要降價的幅度就會縮小。」

「打豪宅是打給窮人看，窮人爽了，但他還是買不到，這種政策有很多矛盾的地方。」

「假如央行為了壓通膨持續升息，那對於房市來講，它是在下修趨勢線。」

時間軸

逐字稿無明確時間標記，以下為內容段落順序：

• 開場 — 今年房市「冷熱有別」現況，中東戰事油價上漲引發升息疑慮
• 第一段 — 升息對房市短多長空分析，央行總裁楊金龍立場解讀
• 中段 — 房市三重衝擊：供給過剩、需求低迷、升息預期；建商與央行角力僵局
• 下半段 — 營建股指數為領先指標；老屋空屋雙癌危機，日本化警示
• 結尾 — 政策解方建議：都更加速、空屋活化、換屋策略、七千萬以上房產困境