EP2368【吳淡如】有土斯有財？又成了日本金科律玉律

重點摘要

• JR 九州 1987 年民營化後，非鐵路事業（不動產＋飯店）已佔整體營收六成，示範了「以土地換永久現金流」的資產活用模式
• 日本企業因泡沫經濟留下大量閒置地產，「不動產肥胖」的解法是活化再利用而非賤賣，日本與台灣不動產投報率目前均約 3%
• 青木控股旗下包括「快活 CLUB」等品牌，擁有 1,400 多個門市點，若某據點連續虧損即高頻轉換業態（如網咖改健身房），以提升整體坪效
• 東京鬧區地主普遍轉向只租不售的永久收租模式，將不動產視為永久持有的資本而非一次性資產
• 主持人在日本新宿的物業因房產仲介管理怠惰、承租人引來老鼠，被追賠日幣 100 萬（約新台幣 20 萬），印證即使在日本也需要可靠的本地監管

詳細內容

海外房地產踩雷實記

主持人在日本東京新宿區持有一棟四層樓舊建築，與另一共有人共同持有。某日收到日幣 100 萬（約新台幣 20 萬）的裝潢賠償帳單，起因是四樓水管被老鼠咬破、漏水損壞三樓商家的裝潢。追查後發現，四樓原本難以出租的房間被原負責房產仲介私自整批轉租給一家印度公司派駐日本的員工，多人同住、大量烹調香料料理，吸引老鼠聚集。更嚴重的是，負責收租的仲介收了半年房租卻只匯出一個月的款項。原因在於原本由台灣籍窗口負責的業務後來轉交給該窗口之子，兒子對租賃管理興趣缺缺、監督鬆散。此事件呼應了主持人初入業界時聽到的警語：「日本不動產界，壞人不多，都蠻守規矩的，但不動產界除外。」

日本「不動產肥胖」現象

日本大型企業在泡沫經濟（1990 年代）前購入大量地產，泡沫破滅後土地價值大跌，2000 年後長期趴在地上；部分位於二三線城市或風景區的物業已大量閒置。「不動產肥胖」指企業持有過多低效資產，資本效率極低。目前日本不動產投報率已降至約 3%，台灣亦相近，對資本效率要求高的企業而言是沉重負擔。

JR 九州：不動產轉型的最佳示範

日本鐵路九州公司（JR 九州）於 1987 年民營化，早在三四十年前便意識到單靠鐵路難以維持成長，曾跨足汽車、麵包、輪船、藥妝等多種行業，多以失敗告終。最終發現「有土斯有財」，不動產才是真正帶來突破的事業，目前非鐵路事業（以不動產和飯店為主）已佔整體營收六成。

博多車站位於九州玄關、直通 JR 博多城，2011 年開幕時建有約 200 家店鋪、樓地板面積達 20 萬平方米。2024 年與 2025 年銷售額連創新高，兩年各自逾新台幣 298 億，換算幾乎每秒都有消費在發生。JR 九州還在博多周邊布局飯店與住宅，形成完整資產組合；疫情衝擊鐵路與商場收入時，租賃型住宅和辦公室仍提供穩定現金流。

青木控股：空間最大化的變色龍策略

青木控股（Aoki Holdings）旗下複合式業態品牌「快活 CLUB」（複合式網咖）、24 小時健身房、卡拉 OK 等，在日本擁有超過 1,400 個門市點。若某個據點連續半年虧損，即果斷關店並切換業態——網咖變健身房、健身房變卡拉 OK——同時將剩餘空間出租給眼鏡行或電信業者，以提升整體坪效。高頻切換業態的能力使其像「變色龍」般因應市場，有效降低固定資產閒置的損耗。

資產活用的轉型邏輯

「不動產減肥不是把它賣掉，而是讓資產再利用、解決它閒置的問題。」企業的具體做法包括：將沉睡資產透過承租、合作等方式啟動，讓土地與建物持續產生收益；或改變既有空間的用途，像 JR 九州在車站周邊打造飯店與住宅，在疫情時因租金收入穩定而更顯其價值。東京鬧區地主已普遍轉向只租不售的永久收租模式，將不動產視為永遠持有的最強資本。沉睡資產一旦被喚醒，即可成為企業最強的資本；即使是個人，若沒有有形資產，也應思考如何善用「時間」這唯一的資產。

精選語錄

「日本不動產界，壞人不多，都蠻守規矩的，但不動產界除外。」

「減肥不是把它賣掉，而是讓這個資產再利用，解決它閒置的問題。」

「沉睡的資產一旦被喚醒的話，其實是可以成為企業最強的資本。有土斯有財。」

時間軸

逐字稿未含時間標記，無法提供時間軸。